Lån til oppussing: forbrukslån, boliglån eller Husbanken?

Tre måter å finansiere oppussing på

Banker og långivere har sjelden et eget produkt som heter oppussingslån. Det du velger mellom, er tre typer lån som kan brukes til oppussing:

• Et forbrukslån uten sikkerhet. Du trenger ikke pant, men renten er høyere, og lånet skal være nedbetalt innen fem år.
• Et større boliglån, enten ved å øke lånet du har eller ved et eget lån med pant i boligen. Renten er lavere, men boligen står som sikkerhet.
• Et oppgraderingslån fra Husbanken, som bare gis til prosjekter som gjør boligen mer energieffektiv og mer tilgjengelig.

Hvilket som passer, avhenger av beløpet, hvor mye ledig verdi du har i boligen og hvor lenge du trenger for å betale tilbake. Det kan også være lurt å kombinere: spare til en del av prosjektet og låne resten.

Lån til oppussing av bolig: hva er billigst?

Vi har regnet på et nytt bad til 300 000 kroner. For forbrukslånet har vi brukt 12 % nominell rente, 1 995 kroner i etableringsgebyr og 30 kroner i termingebyr, som er Bank Norwegians høyeste etableringsgebyr og termingebyr på forbrukslån. For boliglånet har vi brukt 5,5 % nominell rente uten gebyrer. Begge rentene er våre forutsetninger.

• Forbrukslån over 5 år: 6 703 kroner i måneden, 104 195 kroner i samlet kostnad, effektiv rente 13,23 %.
• Økt boliglån over 5 år: 5 730 kroner i måneden, 43 821 kroner i renter.
• Økt boliglån over 20 år: 2 064 kroner i måneden, 195 279 kroner i renter.

Over samme tid er boliglånet over 60 000 kroner billigere. Men strekker du badet over tjue år, betaler du nesten dobbelt så mye i renter som med forbrukslånet. Det er den samme fellen som går igjen i alle låneavgjørelser: den laveste renten er bare billigst når løpetiden ikke blir mye lengre.

Et bad varer lenge, så det kan forsvares å betale det over flere år. Men ikke lenger enn det varer, og helst kortere. Prøv ulike beløp og løpetider i en lånekalkulator før du bestemmer deg.

Når passer et forbrukslån?

Forbrukslån passer for mindre prosjekter du vil betale ned på få år, og for deg som ikke har ledig verdi i boligen eller leier. Det krever ikke takst, tinglysing eller ny avtale med banken som har boliglånet, og du har 14 dagers angrerett.

Ulempen er prisen. Renten settes etter kredittvurderingen, og spennet er stort. Bank Norwegian oppgir for eksempel effektiv rente på forbrukslån fra 10,73 % til 36,85 %. I tillegg skal et forbrukslån etter utlånsforskriften § 13 nedbetales med månedlige avdrag innen fem år, så månedsbeløpet blir høyt på store summer.

Mange som planlegger oppussing låner derfor via forbrukslån bare for en del av prosjektet, for eksempel det som kommer uventet underveis. Sammenlign alltid flere tilbud. Vi har forklart hvordan vi rangerer forbrukslån og hva «best» betyr for deg, og rekkefølgen bygger på laveste effektive rente långiverne selv oppgir. Et privatlån er et annet navn på det samme: et usikret lån til private formål.

Når passer det å øke boliglånet?

Har du en bolig med ledig verdi, er et større boliglån som regel det rimeligste. Grensen er at alle lån med pant i boligen ikke kan overstige 90 % av boligens verdi. Har du en leilighet verdt 4 millioner og 2,8 millioner i lån, kan du låne opptil 800 000 kroner til før du når taket.

Gjelden din kan samtidig ikke være mer enn fem ganger årsinntekten, og banken skal sjekke at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng på all gjeld, med minst 7 % rente. Er lånet over 60 % av boligens verdi, må du betale avdrag på minst 2,5 % av lånet i året.

Et økt boliglån har også et par kostnader du ikke har på forbrukslån: tinglysing av nytt pantedokument og eventuelt en ny verdivurdering. Og det har en risiko: boligen er pant. Les mer om hvordan det er å låne med sikkerhet i boligen, og hva som skjer om du ikke klarer å betale.

Husk at et boliglån ikke har angrerett. I stedet er tilbudet bindende for banken i sju dager, slik at du får tid til å sammenligne før du takker ja.

Refinansiere boliglån: oppussing som anledning

Mange kombinerer oppussingen med å flytte hele boliglånet til en annen bank. Søket «refinansiere boliglån oppussing» handler om nettopp dette: får du bedre rente på hele lånet, kan gevinsten på resten av boliglånet dekke en del av renten på oppussingsbeløpet. Har du i tillegg dyr forbruksgjeld, kan den samles i samme runde. Er prosjektet lite, kan du heller regne på et forbrukslån i kalkulatoren for forbrukslån.

Det er verdt en sjekk, særlig hvis det er lenge siden du sammenlignet. Forbrukerrådet anbefaler å sammenligne prisen på lånet ditt med markedets beste minst én gang i året, og Finansportalen viser rentene på boliglån fra mange banker. Men ikke la oppussingen bli en grunn til å forlenge hele boliglånet. Be om samme gjenværende løpetid som før, og legg oppussingsbeløpet til med en plan for nedbetaling.

Lån fra Husbanken til oppgradering

Husbanken gir lån til å oppgradere eksisterende boliger, men ikke til vanlig oppussing. Oppgraderingen må både redusere energibruken og gi vesentlig bedre tilgjengelighet. Du må blant annet oppgradere yttertak eller yttervegger, og enten oppgradere felles trapperom eller gjennomføre minst to tiltak for tilgjengelighet, for eksempel trinnfri adkomst eller terskelfrie døråpninger.

Lånet kan dekke opptil 100 % av oppgraderingskostnadene Husbanken godkjenner, så lenge lånet ikke overstiger 90 % av boligens verdi etter oppgraderingen. Det kan ikke brukes til refinansiering, og arbeidet må ikke være startet før søknaden er behandlet. Oppfyller prosjektet Enovas krav til oppgradering på nivå 3 eller bedre, regnes energikravet som oppfylt.

For et nytt kjøkken eller et bad med nye fliser passer dette ikke. For en større energioppgradering av et eldre hus kan det være verdt å sjekke før du søker andre steder.

Slik planlegger du lånet før du starter

Den vanligste feilen er å låne for lite og måtte låne igjen midt i prosjektet, til høyere rente. Den nest vanligste er å låne for mye fordi banken sier ja.

Innhent skriftlige tilbud fra håndverkere før du søker om lån, helst med fast pris eller et tydelig overslag. Legg til en buffer for det uforutsette, særlig i eldre hus der det kan skjule seg fukt eller råte bak veggene. Søk deretter om det beløpet, ikke en rund sum over.

Tenk også på tidspunktet. Et forbrukslån betales ut med en gang, og du betaler renter fra første dag selv om håndverkerne ikke er ferdige før om tre måneder. Spør banken om lånet kan utbetales i takt med fakturaene, eller om en del kan vente til prosjektet er ferdig.

Hva banken vil vite når du søker

Søker du forbrukslån, ser banken på inntekten din, gjelden du har fra før og betalingshistorikken. Formålet spiller liten rolle, og du trenger sjelden dokumentere hva pengene skal brukes til. Banken henter opplysninger fra Gjeldsregisteret og et kredittopplysningsforetak, og du får en kopi av kredittopplysningen.

Søker du om å øke boliglånet, vil banken også vite hva boligen er verdt og hva du skal gjøre med den. Et kostnadsoverslag fra håndverkeren kan hjelpe, særlig hvis oppussingen øker verdien. Hvor mye verdien eventuelt stiger, er det banken som vurderer. Regn ikke med at et nytt bad automatisk gir rom for et større lån.

Eier dere boligen sammen, må begge være med på lånet når det skal tas pant i boligen. Det gjelder også om bare én av dere skal stå for oppussingen.

Når bør du vente med oppussingen?

Ikke all oppussing haster. Et lekk tak eller et bad med fuktskader må fikses, mens et nytt kjøkken ofte kan vente et år mens du sparer. Hver krone du sparer opp, er en krone du slipper å betale renter på.

Vent også hvis økonomien er usikker: midlertidig jobb, permisjon eller en større utgift som kommer snart. Banken stresstester inntekten din, men det er du som må betale hver måned. Og har du allerede forbruksgjeld med høy rente, er det ofte smartere å bli kvitt den før du tar opp mer. Et lån til oppussing oppå kortgjeld gjør det vanskeligere å få oversikt.

Hva med skatten?

Renter på lån gir fradrag i skatten, uansett om lånet er et boliglån eller et forbrukslån. Fradraget gjør lånet litt billigere for deg, men det endrer ikke hvilket lån som er billigst: et lån med lavere rente gir lavere renter å trekke fra også.

Skatteetaten forhåndsutfyller lån fra banker i skattemeldingen. Har du lånt privat, for eksempel av familien til oppussingen, må du selv føre lånet og rentene under «Andre lån», og kunne vise en signert låneavtale.