Lån med sikkerhet i bolig: lavere rente med boligen som pant

Hva er et lån med sikkerhet i bolig?

Å ta opp lån med sikkerhet i bolig betyr at du gir banken pant i boligen din. Pantet tinglyses, og hvis du ikke betaler, kan banken få dekning ved å kreve boligen solgt. Fordi risikoen for banken blir mye lavere, blir også renten lavere enn på et lån uten sikkerhet.

I markedet kalles produktet mye forskjellig: lån med pant i bolig, refinansiering med sikkerhet, eller forbrukslån med sikkerhet i bolig. Juridisk er det et boliglån. Finansavtaleloven regner kreditt sikret med pant i fast eiendom som boliglån (§ 1-7), og utlånsforskriften har egne regler for «lån med pant i bolig, herunder fritidsbolig». De strenge reglene for forbrukslån, som maks fem års nedbetalingstid, gjelder derfor ikke. Andre regler gjelder i stedet.

Har du allerede et boliglån, får det nye lånet som regel lavere prioritet. Instabank skriver for eksempel at den tar 2. prioritetspant og at du kan beholde det eksisterende boliglånet ditt. Den som har 1. prioritet, får dekning først hvis boligen må selges. Det er en av grunnene til at et lån med 2. prioritet ofte koster mer enn selve boliglånet, men mindre enn et usikret lån.

Hvor mye kan du låne med pant i boligen?

To grenser bestemmer hvor mye du kan låne, og den strengeste av dem gjelder.

Belåningsgraden. Et nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke være mer enn 90 % av en forsvarlig vurdert verdi av boligen når lånet innvilges (utlånsforskriften § 7). Alle lån med pant i boligen teller med, også andel av fellesgjeld i borettslag. For en rammekreditt med pant, altså et lån uten fast nedbetaling, er grensen 60 %.

Gjelden i forhold til inntekten. All gjelden din, med og uten sikkerhet, skal ikke bli mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Les mer om gjeldsgrad på fem ganger inntekten og hvordan den regnes. I tillegg må du tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken skal regne med minst 7 % rente.

Eksempel: når inntekten setter grensen

Du eier en bolig som er verdt 4 millioner kroner og har 2,8 millioner i boliglån. Belåningsgrensen på 90 % gir 3,6 millioner i samlet pantegjeld, altså rom for 800 000 kroner til. Men tjener du 700 000 kroner i året, er grensen for all gjeld 3,5 millioner. Da er det bare 700 000 kroner igjen, og mindre hvis du har studielån, billån eller kredittkort. Har du ledig verdi i boligen, betyr det altså ikke automatisk at du kan låne den.

Bankene kan gjøre unntak for en del av boliglånene hvert kvartal: inntil 10 %, og 8 % i Oslo. Unntakene er bankens beslutning, ikke noe du kan kreve. Vil du regne på dine egne tall, kan du regne ut rente og månedskostnad i lånekalkulatoren før du søker.

Hva koster et lån med sikkerhet i bolig?

Renten er lavere enn på forbrukslån, men det kommer andre kostnader i tillegg. Instabank, som tilbyr slike lån fra 100 000 kroner, oppgir nominell rente fra under 7 %, etableringsgebyr på 1 til 3,75 % av lånebeløpet (minst 5 000 kroner), termingebyr på 50 kroner og et eget beløp for tinglysing. Etableringsgebyret kan bli stort på et lån med pant, så se på effektiv rente, som tar det med.

Regneeksempelet på denne siden viser 200 000 kroner over fem år. Som forbrukslån med 13 % nominell rente betaler du 4 551 kroner i måneden og 273 037 kroner totalt. Med pant i boligen og 7,5 % nominell rente, 5 000 kroner i etableringsgebyr og 50 kroner i termingebyr betaler du 4 058 kroner i måneden og 248 455 kroner totalt. Det er rundt 24 600 kroner spart.

Men det er en felle. Fordi et boliglån kan ha lang nedbetalingstid, er det fristende å strekke lånet ut. Betaler du de samme 200 000 kronene over 15 år med de samme vilkårene, faller månedsbeløpet til 1 904 kroner, men du betaler 347 724 kroner totalt. Det er langt mer enn forbrukslånet over fem år. Lav rente sparer deg bare penger hvis du holder nedbetalingstiden kort.

Når lønner det seg å bruke boligen som sikkerhet?

Det lønner seg oftest i to situasjoner.

Når du skal samle dyr forbruksgjeld. Har du kredittkort og forbrukslån med høy rente, kan et lån med pant i boligen redusere rentekostnaden betydelig. Les mer om refinansiering med sikkerhet i bolig og hva du bør passe på. Det viktige er at gjelden faktisk blir borte: si opp kortene og ikke bygg opp ny forbruksgjeld ved siden av.

Når pengene skal brukes på boligen. Oppussing som øker verdien av boligen, er et naturlig formål for et lån med pant. Om du bør velge et forbrukslån eller utvide boliglånet, avhenger av beløpet og hvor lenge du trenger å betale tilbake. Se sammenligningen forbrukslån eller boliglån til oppussing?

Når du har betalingsanmerkninger. Usikrede lån er da i praksis stengt. Noen aktører vurderer likevel lån med pant. Uno Finans skriver at du uten betalingsanmerkninger kan søke forbrukslån, men at du med anmerkninger må kunne stille med sikkerhet i bolig. Slike lån har som regel høyere rente enn vanlige boliglån, og det er ekstra viktig at du har en plan for å betale ned de gamle kravene.

Det lønner seg sjelden å bruke boligen som sikkerhet for forbruk som ikke varer, som ferie eller bil, hvis lånet får lang nedbetalingstid. Da betaler du renter på ferien i mange år.

Hva risikerer du?

Den lave renten har en pris. Med et usikret lån er det betalingsanmerkninger og inkasso som truer hvis du slutter å betale. Med pant i boligen kan långiveren i siste instans begjære tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11). Gjør derfor de samme vurderingene som om du skulle kjøpt bolig:

• Tål du høyere rente? De fleste slike lån har flytende rente. Norges Bank satte styringsrenten opp til 4,50 % i september 2026, og bankene kan sette opp renten på lånet ditt.
• Hva om boligprisene faller? Da kan gjelden bli høy i forhold til boligens verdi, og det blir vanskeligere å refinansiere eller selge uten tap.
• Hva om inntekten faller? Sykdom, arbeidsledighet eller samlivsbrudd rammer hele gjelden, ikke bare det nye lånet.

Eier du boligen sammen med noen, rammer et tvangssalg også dem. Snakk sammen før dere pantsetter et felles hjem for et lån som bare den ene trenger.

Hvor søker du, og hva med «instabank boliglån»?

Du kan spørre banken der du har boliglånet, søke hos en bank som tilbyr lån med 2. prioritet, eller bruke en låneformidler. Mange som søker etter «instabank boliglån», leter etter nettopp et slikt lån: Instabank har ingen egen boliglånsside, men tilbyr lån med sikkerhet i bolig fra 100 000 til 10 000 000 kroner med nedbetalingstid på 1 til 30 år. Kravet er at du har fylt 18 år, har fast inntekt og eier bolig som kan stilles som sikkerhet.

Formidlerne sender søknaden videre til flere banker. Zensum har en egen tjeneste for lån med pant i boligen. Les om Zensum og andres erfaringer med formidleren. Uno Finans tilbyr boliglån, også refinansiering. Se gjennomgangen av lån og refinansiering via én søknad hos Uno Finans. Uansett hvor du søker: sjekk at aktøren står i Finanstilsynets virksomhetsregister.

Slik foregår søknaden

Søknaden ligner på en vanlig lånesøknad, men banken må også vurdere boligen. Du oppgir inntekt, gjeld og boutgifter, og banken henter opplysninger om eiendommen og gjelden som allerede hviler på den. Er banken usikker på verdien, kan den be om en verdivurdering eller takst. Får du tilbud, signerer du både låneavtalen og et pantedokument. Pantedokumentet tinglyses i grunnboken, og først da er sikkerheten på plass og lånet kan utbetales. Det tar derfor gjerne lengre tid enn et forbrukslån, og det er helt normalt.

Rettighetene dine er andre enn ved forbrukslån

Fordi et lån med pant i bolig er et boliglån, gjelder ikke den vanlige angreretten på 14 dager for kredittavtaler (finansavtaleloven § 3-41). I stedet er tilbudet bindende for banken i sju dager fra dagen etter at du fikk det (§ 3-40). Formålet er å gi deg tid til å vurdere og sammenligne. Bruk de dagene, og signer ikke før du har sett på minst ett annet tilbud.

Du kan fortsatt innfri lånet når du vil, helt eller delvis. Ved flytende rente kan banken ikke kreve kompensasjon. Ved fastrente kan banken kreve dekket tap bare hvis avtalen gir rett til det, og aldri mer enn renten du ellers ville betalt.

Er lånet større enn 60 % av boligens verdi, krever utlånsforskriften årlige avdrag på minst 2,5 % av lånebeløpet. Under den grensen kan banken tilby avdragsfrihet, men da blir lånet ikke mindre. Planlegg uansett nedbetalingen slik at lånet er borte lenge før du trenger egenkapitalen i boligen.