Refinansiering med sikkerhet i bolig: lavere rente, men boligen står som pant

Hva er refinansiering med sikkerhet i bolig?

Du tar opp et lån med pant i boligen og bruker pengene til å innfri dyr gjeld uten sikkerhet, typisk kredittkort, rammekreditter og forbrukslån. Det kan skje på to måter: Enten øker du boliglånet i banken du har, eller så tar du et eget lån med pant med lavere prioritet enn boliglånet, et såkalt toprioritetslån.

Begrunnelsen er renten. Et lån med pant i bolig er tryggere for banken enn et forbrukslån, og prisen er deretter. For den som har forbruksgjeld med høy rente, kan forskjellen bli stor. Men pantet endrer også hva som står på spill. Et forbrukslån du ikke klarer å betale, kan ende hos inkasso. Et lån med pant du ikke klarer å betale, kan ende med at banken krever boligen solgt.

Søket «refinansiering boliglån forbrukslån» handler som regel om akkurat dette: å flytte forbruksgjeld over i boliglånet. Det er en fornuftig løsning for noen og en dyr løsning for andre, og forskjellen ligger nesten alltid i løpetiden.

Hvor mye kan du refinansiere med pant?

Tre grenser i utlånsforskriften avgjør hvor mye banken kan gi deg. De gjelder samlet for alle lån med pant i boligen, også fellesgjeld i borettslag.

Belåningsgraden. Nedbetalingslån med pant i bolig kan ikke være mer enn 90 % av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. For Kari og Ole betyr det et tak på 3 600 000 kroner. Med 2 600 000 i boliglån har de 1 000 000 kroner i rom, og etter refinansieringen er belåningsgraden 2 850 000 / 4 000 000 = 71,25 %.

Gjelden mot inntekten. Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger årsinntekten. Her er det et poeng mange overser: å flytte forbruksgjeld inn i boliglånet endrer ikke samlet gjeld. Kari og Ole tjener til sammen 900 000 kroner og kan ha opptil 4 500 000 kroner i gjeld. De skylder 2 850 000 før og etter. Les mer om hvordan gjeldsgrad regnes, og hva som teller med.

Betjeningsevnen. Banken skal sjekke at dere tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng på all gjeld, og regne med minst 7 % rente. Her hjelper refinansieringen ofte, fordi et større boliglån med lav rente kan gi lavere samlede utgifter i stresstesten enn kort og forbrukslån med høy rente.

Lurer du på hvor taket går for din inntekt, kan du sjekke hvor mye kan jeg låne med gjeldsgrad og stresstest regnet inn.

Gjelder unntakene for refinansiering?

Utlånsforskriften har to unntaksregler for refinansiering, og ingen av dem passer helt når forbruksgjeld flyttes inn i boliglånet.

Paragraf 10 lar et eksisterende boliglån erstattes selv om det nye lånet ikke oppfyller kravene til betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og avdrag. Men det nye lånet kan ikke være større enn det gamle, og løpetiden kan ikke bli lengre. Legger du forbruksgjeld inn, blir lånet større, og da gjelder ikke unntaket.

Paragraf 14 lar forbrukslån erstattes med nytt lån selv om du ikke oppfyller kravene til betjeningsevne, gjeldsgrad og nedbetaling innen fem år, så lenge det nye lånet ikke er større og ikke øker samlede kostnader. Grensen på 90 % av boligens verdi er ikke blant kravene den paragrafen gjør unntak fra. Den gjelder uansett når lånet har pant i bolig.

I praksis betyr det at du bør regne med å oppfylle de vanlige kravene når du vil refinansiere med sikkerhet. Har du lite ledig verdi i boligen, eller er inntekten lav i forhold til gjelden, er det banken som avgjør hva som er mulig.

Regneeksempel: fem år eller tjuefem år?

Kari og Ole har 250 000 kroner i forbruksgjeld med en snittrente vi setter til 16 %. Nedbetalt over fem år koster den 6 080 kroner i måneden og 114 771 kroner i renter. Vi sammenligner med et lån med pant med 5,5 % nominell rente. Begge rentene er våre forutsetninger, og vi har ikke tatt med gebyrer.

• Pantelån over 5 år: 4 775 kroner i måneden, 36 517 kroner i renter. De sparer 78 253 kroner.
• Pantelån over 10 år: 2 713 kroner i måneden, 75 579 kroner i renter. De sparer 39 192 kroner.
• Pantelån over 25 år: 1 535 kroner i måneden, 210 566 kroner i renter. Det koster 95 795 kroner mer enn å beholde forbruksgjelden.

Det lave månedsbeløpet over 25 år er fristende, men det betyr at et kjøp på kortet i dag fortsatt koster renter om tjue år. Den største gevinsten får de som betaler omtrent like mye som før og lar den lavere renten korte ned tiden.

Vil du regne på dine egne lån, kan du regne ut nytt månedsbeløp og totalkostnad med refinansieringskalkulatoren, eller sette inn ulike løpetider i en vanlig lånekalkulator og se hvordan totalbeløpet endrer seg.

Hva koster det å refinansiere boliglån for å betale gjeld?

I tillegg til renten kommer gebyrene. Øker du et eksisterende boliglån, må banken ofte tinglyse et nytt eller større pantedokument. Kartverkets gebyr for å tinglyse et pantedokument er 545 kroner i 2026. Mange banker tar også et etableringsgebyr, og noen krever en ny verdivurdering av boligen.

Toprioritetslån er dyrere. Instabank tilbyr lån med sikkerhet i bolig fra 100 000 til 10 000 000 kroner over 1–30 år, med andre prioritet etter boliglånet du har. Banken oppgir et etableringsgebyr på 1–3,75 % av lånebeløpet, minst 5 000 kroner, og 50 kroner i termingebyr. Du kan beholde ditt eksisterende boliglån, men renten på et lån med lavere prioritet er som regel høyere enn på et vanlig boliglån.

Det er derfor lurt å spørre banken du har boliglånet i først. Å refinansiere boliglån for å betale gjeld i samme bank gir ofte færre gebyrer enn et nytt lån et annet sted. Men sammenlign: en annen bank kan gi bedre rente på hele boliglånet, og da kan det lønne seg å flytte alt.

Bank eller låneformidler?

Du kan søke direkte hos banken din, hos en annen bank eller via en låneformidler. Formidleren sender søknaden til flere banker og långivere. Låneformidleren Zensum har for eksempel en egen tjeneste for lån med sikkerhet i bolig, og oppgir at sammenligningen er gratis. Zensum krever minst 200 000 kroner i årsinntekt og nok ledig verdi i boligen, og eier dere boligen sammen, må dere søke sammen. Les mer om hva Zensum er og hvordan formidlingen fungerer.

Uansett vei gjør hver bank sin egen kredittvurdering og verdivurdering. Et tilbud om boliglån er bindende for banken i 7 dager, slik at du får tid til å sammenligne.

Slik søker du refinansiering med sikkerhet

Start med en fullstendig liste over gjelden. Forbrukslån, kredittkort og rammekreditter finner du i Gjeldsregisteret når du logger inn med BankID. Boliglånet, billånet og studielånet står ikke der, så dem henter du fra nettbanken og Lånekassen. Noter saldo, rente og gjenværende løpetid for hvert lån.

Deretter trenger banken et anslag på boligens verdi. Mange banker bruker en egen verdivurdering, men har du en nylig takst, kan du legge den ved. Søk så om refinansiering med sikkerhet for summen av gjelden du vil innfri, ikke mer. Spør om banken betaler kreditorene direkte, slik at du er sikker på at gjelden blir innfridd, og hvem som sørger for tinglysingen.

Når du sammenligner tilbud på refinansiering med sikkerhet, se på effektiv rente, alle gebyrer og løpetid samlet. Et tilbud med litt lavere rente og fem år lengre løpetid er sjelden billigst.

Risikoen: boligen er pantet

Den viktigste forskjellen fra et forbrukslån er hva som skjer om du ikke betaler. Banken har pant i boligen og kan begjære tvangssalg. Det er en helt annen konsekvens enn inkasso på et usikret lån. Tenk derfor gjennom om inntekten er stabil, og hva som skjer om en av dere blir syk eller arbeidsledig.

Husk også at angreretten på 14 dager som gjelder forbrukslån, ikke gjelder boliglån. I stedet er tilbudet bindende for banken i sju dager, så du kan sammenligne før du godtar. Har du skrevet under, er avtalen bindende.

Til slutt: Refinansiering løser bare gjeld som allerede finnes. Brukte dere kortene fordi utgiftene var høyere enn inntekten, vil ny kortgjeld komme oppå et større boliglån. Si opp kortene som innfris, og lag et budsjett som går opp uten kreditt.

Når er det smartere å bruke pantet til noe annet?

Ledig verdi i boligen er en buffer. Bruker du den til å betale forbruksgjeld, har du mindre å gå på senere, for eksempel hvis taket må skiftes eller badet renoveres. Planlegger dere oppussing de neste årene, kan det være fornuftig å se på begge deler samlet. Vi har skrevet om lån til oppussing, og når et boliglån er bedre enn et forbrukslån.

Rammekreditt med pant i bolig, ofte kalt boligkreditt, er en annen variant. Den kan ikke overstige 60 % av boligens verdi, og den har ingen avdragsplikt. Det gjør den lite egnet til å rydde opp i forbruksgjeld, fordi gjelden kan bli stående for alltid.