Forbrukslån til egenkapital: hva reglene sier, og hva det koster deg

Kan man bruke forbrukslån som egenkapital?

Spørsmålet «kan man bruke forbrukslån som egenkapital» har et todelt svar. Utlånsforskriften, som regulerer hvordan banker låner ut penger til forbrukere, har ingen paragraf som sier at egenkapitalen må være oppspart. Belåningsgrensen i § 7 gjelder nedbetalingslån med pant i boligen: de skal ikke overstige 90 prosent av boligens verdi når lånet innvilges, og alle lån med pant i boligen regnes med, også fellesgjeld i borettslag. Et usikret lån har ikke pant i boligen og faller derfor utenfor selve brøken.

Det betyr likevel ikke at lånt egenkapital er fritt frem. Den samme forskriften krever at banken bygger kredittvurderingen på inntekten din, den samlede gjelden din og verdien av boligen (§ 4). Forbrukslånet er en del av den samlede gjelden. Det teller i grensen på fem ganger inntekten, og det teller i stresstesten. I praksis er det der de fleste planer om lånt egenkapital stopper.

Du finner hele regelverket forklart i vår gjennomgang av reglene for forbrukslån og boliglån i utlånsforskriften. Her ser vi bare på hva reglene betyr når egenkapitalen skal lånes.

Egenkapital, boliglån og forbrukslån: slik regner banken

Kombinasjonen egenkapital boliglån forbrukslån gir banken tre regnestykker å gjøre samtidig. Det første er belåningsgraden: boliglånet kan være inntil 90 prosent av verdien. Det andre er gjeldsgraden: all gjeld til sammen kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Det tredje er betjeningsevnen: du må tåle at renten på all gjelden stiger med 3 prosentpoeng, og banken skal regne med minst 7 prosent, uten at budsjettet sprekker.

Et forbrukslån slår inn i to av de tre. Det øker gjeldsgraden direkte, krone for krone. Og fordi forbrukslån etter § 13 skal ha månedlige avdrag som gjør dem nedbetalt innen fem år, blir den månedlige belastningen høy i stresstesten. Et boliglån på 300 000 kroner over 25 år er en liten post i et budsjett. Et forbrukslån på 300 000 kroner over fem år er en stor post.

Banken kan heller ikke la være å se lånet. Forbrukslån, kredittkort og rammekreditter ligger i Gjeldsregisteret, og banker kan hente opplysningene derfra når de behandler en konkret søknad. Finanstilsynets rundskriv om praksis for lån til forbrukere sier at banken skal innhente opplysninger om alle kundens gjeldsposter, med mindre en post er uvesentlig for vurderingen. Et lån på flere hundre tusen er ikke uvesentlig.

Regneeksempel: 300 000 kroner lånt til egenkapital

Tenk deg en bolig til 3 000 000 kroner. Egenkapitalkravet er 10 prosent, altså 300 000 kroner, og boliglånet blir 2 700 000 kroner. Har du ingenting spart og låner hele egenkapitalen som forbrukslån, blir den samlede gjelden 3 000 000 kroner.

• Gjeldsgraden: 3 000 000 delt på 5 er 600 000. Du må ha minst 600 000 kroner i brutto årsinntekt for at gjelden skal være innenfor grensen. Uten forbrukslånet hadde 540 000 kroner vært nok (2 700 000 delt på 5).
• Månedsbeløpet på forbrukslånet: med 12 prosent nominell rente og fem års nedbetaling uten gebyrer blir terminbeløpet om lag 6 673 kroner. Det kommer i tillegg til boliglånet.
• Kostnaden: over fem år betaler du rundt 400 400 kroner tilbake, altså om lag 100 400 kroner i renter for å låne 300 000.

Renten på 12 prosent er vår forutsetning, ikke et tilbud. Den effektive renten du får, avhenger av kredittvurderingen, og med etableringsgebyr og termingebyr blir den høyere. Vil du se hvor mye inntekten din faktisk gir rom for, kan du regne ut hvor mye du kan låne med din inntekt og gjeld før du snakker med banken.

Hvorfor lånt egenkapital er risikabelt for deg

Egenkapitalkravet finnes for å gi en buffer hvis boligprisene faller. Låner du hele bufferen, eier du i praksis null av boligen den dagen du flytter inn, selv om papirene sier 10 prosent. Faller prisene, kan du ende med mer gjeld enn boligen er verdt, og et salg dekker ikke lånene.

Norges Bank pekte på akkurat dette i et høringssvar fra 2019: forbrukslån fra banker kan ha blitt brukt ved boligkjøp, og gjeldsregistrene skulle motvirke at husholdninger tar opp forbruksgjeld for å oppfylle kravet til egenkapital. Det sier noe om hvordan myndighetene ser på praksisen.

Det er også et spørsmål om tid. De første fem årene i en ny bolig er ofte dyre: møbler, oppussing, kanskje barn. Har du et forbrukslån som krever over 6 000 kroner i måneden i samme periode, er marginene tynne. Mister du inntekt eller renten stiger, er det forbrukslånet med høy rente som tærer mest.

Til slutt: å låne egenkapitalen uten å si det til boliglånsbanken er ingen løsning. Lånet ligger i Gjeldsregisteret, og opplysninger du gir i en lånesøknad, skal være riktige. En bank som oppdager at kredittvurderingen bygget på feil opplysninger, vil ta det med i vurderingen av deg.

Låne egenkapital fra familie eller med kausjon

Å låne egenkapital privat, for eksempel fra foreldre, er en annen sak enn et forbrukslån. Det er fortsatt gjeld, og banken vil normalt spørre om det, men vilkårene kan være langt mildere: lav eller ingen rente og lengre tid. Skal det fungere i kredittvurderingen, bør avtalen være skriftlig, og nedbetalingen må passe inn i budsjettet ditt.

Utlånsforskriften § 8 åpner også for at boligens verdi kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet: pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Har foreldrene dine en bolig med lav gjeld, kan de stille pant i den eller kausjonere for en del av lånet. Da trenger ikke du å låne egenkapitalen usikret. Kausjonisten tar en reell risiko og bør forstå hva hen skriver under på. Hva det innebærer å stille som kausjonist for et boliglån, og hvilket ansvar foreldrene da tar på seg, bør dere gå gjennom før banken får papirene.

En gave er det tredje alternativet. Da er det ingen gjeld å regne med, men banken kan be om dokumentasjon på at pengene faktisk er en gave og ikke et lån.

BSU, egenkapital og andre lovlige veier

For deg under 34 er BSU den mest direkte veien. Spørsmålet om BSU egenkapital er egentlig enkelt: pengene på kontoen er dine egne, og banken regner dem som oppspart egenkapital. Ifølge Skatteetaten kan du spare inntil 27 500 kroner i året og 300 000 kroner totalt, og du får 10 prosent av innskuddet i fradrag i skatten. Fradraget gjelder til og med året du fyller 33, og du får det ikke hvis du allerede eier bolig.

Står du utenfor det vanlige bankmarkedet, kan kommunen gi startlån. Husbanken beskriver ordinært startlån som et lån til deg som ikke får lån i vanlig bank og ikke kan spare til egenkapital, og der kreves det ikke egenkapital. Du må likevel ha inntekt nok til å betjene lånet og dekke andre nødvendige utgifter. Noen kommuner har også et startlån for førstegangsetablerere med krav om 5 prosent egenkapital.

Bankene har dessuten en fleksibilitetskvote: inntil 10 prosent av boliglånene hvert kvartal kan bryte kravene i forskriften, 8 prosent i Oslo. Om du får et slikt unntak, avgjør banken. Det er ingen rettighet, og du kan ikke regne med det i planleggingen.

Har du allerede tatt opp forbrukslån til egenkapital?

Har du nylig signert et forbrukslån til egenkapital og angrer, har du angrerett i 14 dager fra avtalen ble inngått, eller fra du fikk vilkårene hvis det skjedde senere. Går du fra avtalen, betaler du tilbake lånebeløpet og den nominelle renten for dagene du hadde pengene, senest 30 dager etter at du ga beskjed. Långiveren kan ikke kreve gebyr for at du angrer, bortsett fra offentlige avgifter som ikke kan tilbakebetales.

Er angrefristen ute, kan du fortsatt innfri lånet før tiden. Du betaler da renter og kostnader bare frem til betalingsdagen. Har lånet flytende rente, som de fleste forbrukslån, kan långiveren ikke kreve noe ekstra for at du innfrir tidlig.

Står pengene fortsatt på konto, er det tryggeste ofte å betale dem tilbake og søke boliglånet på det grunnlaget du faktisk har. Har du allerede kjøpt boligen med lånte penger, er målet et annet: få ned den dyreste gjelden så fort budsjettet tillater det. Et forbrukslån til egenkapital som blir liggende i fem år, koster fort mer enn rentene på hele boliglånet det første året. Stiger boligen i verdi, slik at lånet etter hvert ligger godt under 90 prosent av verdien, kan du vurdere å flytte forbrukslånet inn i et lån med pant i boligen til lavere rente.

Spare eller låne: hva tid koster

Det vanlige argumentet for lånt egenkapital er at prisene stiger mens du sparer. Det kan stemme, men regnestykket har to sider. I eksempelet over koster forbrukslånet om lag 100 400 kroner i renter over fem år. Hvis du i stedet sparer 6 673 kroner i måneden, som er det samme som terminbeløpet, har du 300 000 kroner etter under fire år, uten å ha betalt én krone i rente.

Det betyr ikke at du alltid bør vente. Men det viser at et forbrukslån til egenkapital må forsvares med mer enn frykten for å gå glipp av noe. Har du en mindre mangel, for eksempel 30 000 eller 50 000 kroner, er det ofte mer realistisk å spare inn differansen på noen måneder, be om hjelp fra familie eller se på en bolig som koster litt mindre.

Lån til egenkapital: et realistisk sjekkpunkt

Vurderer du lån til egenkapital, still deg tre spørsmål før du søker. Holder inntekten mot fem ganger all gjelden, også den lånte egenkapitalen? Tåler budsjettet både boliglånet og et forbrukslån med fem års nedbetaling, med 3 prosentpoeng høyere rente på alt? Og har du en buffer igjen hvis noe uventet skjer?

Er svaret nei på ett av dem, er det ofte bedre å vente et år og spare, bruke BSU, eller se på en billigere bolig. Er svaret ja, bør du snakke åpent med boliglånsbanken før du tar opp forbrukslånet. Et forbrukslån har 14 dagers angrerett, men den gjelder ikke selve boliglånet, og en bank som sier nei til boliglånet, gjør ikke forbrukslånet billigere.